不動産売却が困難？負動産はタイミングを逃さず売却することが大事！

負動産はタイミングを逃さず売却することが大事！

●負動産とは、所有しているだけで管理費や税金がかかり所有者の財産を減らす不動産のことを指す
●富動産にするには、賃貸物件として家賃収入を得る方法と、売却をして利益を得る方法がある
●地域のニーズに見合う利用方法でターゲットを絞ることで、不動産売却の可能性を広げる

負動産とは、所有を続ければ続けるほど経済面でマイナスに作用する不動産のことをいいます。
利益をもたらす資産であるはずの不動産が、どうしてこのような状態になってしまうのでしょうか。
今回は、名古屋市内で不動産を所有している方に向けて、負動産とは何か、またその原因や対策について解説します。
不動産を負動産にせず、富動産にするにはどうしたら良いのかを考えてみましょう。

＼まずはお気軽にご相談ください／

不動産売却が困難といわれる負動産とは？その具体的な状態を解説

所有しているだけで経済面がマイナスに作用する不動産は「負動産」と総称されていますが、具体的にどのような状態の不動産を負動産と呼び、どのようにして負動産になったのでしょうか。

負動産とは？

負動産と呼ばれる不動産は、地方や過疎地にあり、親などから相続により取得したものに多くみられます。
少子高齢化や人口減少などの影響により、賃貸物件としても借り手がみつからず、売却することも困難で、移り住むには不便であるといった状態です。
しかし、不動産は所有しているだけで費用がかかります。

管理費・維持費がかかる

所有しているだけでかかる費用は、つまり管理費や維持費です。
マンションの管理費などのほか、空き地や空き家でも近隣へ迷惑がかからないよう、清掃や除草などの管理をおこなわなくてはなりません。遠方に住んでいる場合には、管理会社などへ依頼することになるでしょう。

固定資産税の納税義務

管理費や維持費のほかに所有しているだけで負担するものは、固定資産税です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、利用価値や資産価値がなくても不動産を所有している限り払い続けなくてはなりません。

特定空き家に指定される恐れ

もし所有する空き家の管理を怠ってしまうと、平成27年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、特定空き家に指定されるおそれがあります。
特定空き家とは、そのまま放置を続けると周囲に悪影響を及ぼす危険な空き家のことです。
自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなる可能性があります。
この軽減措置は、どんなに古い住宅でも建っている限りその土地の固定資産絵税が最大6分の1に減額されるというものです。適用されなくなれば大幅な増税となり、所有者の負担が増えることになります。
このようにして、かつては資産であったはずの不動産が、所有者の財産を減らす負動産となってしまうのです。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります｜スタッフ一覧

＼まずはお気軽にご相談ください／

不動産売却前に知っておきたい富動産とは？負動産にしないために

どのような状態の不動産を負動産と呼ぶのかを解説してきましたが、ここでは負動産にしないためにはどうしたら良いのかを考えていきましょう。また、不動産を富動産にする方法はあるのでしょうか。

負動産にしないためにすべきこと

負動産の多くは、親などからの相続により取得したものだと先述しました。
そこで、親の家を負動産にしないためにすべきことを3つご紹介します。
1.親が元気なうちに家の相続をどうするか話し合う
親が元気なうちに相続の話をするのは気が引ける、という方もいるかもしれませんが、親が元気なうちでなければ確認できないこともたくさんあります。
家の情報を確認するほか、子どもたちに家を相続する意思があるのか、親の意向も含め関係者全員で話し合い、意見を共有しておくことが大切です。
2.不動産の名義人を確認
親の家が先祖より引き継がれているものであれば、登記名義人の確認も必要です。
もし亡くなった祖父母の名義のままであるなら、親の兄弟も相続人となります。
複数の相続人による共有名義となっている場合、不動産売却をしようにも名義人全員の同意が必要になるなど手続きも煩雑なるため、早い段階で解決しておきましょう。
3.隣家との境界線を確認
一戸建ての場合、隣家との境界線の確認も必要です。
古くから所有している土地では境界線があいまいとなっているケースが多く、そのことが不動産売却や建て替えができない原因となることがあります。
あいまいな境界線を明確にするには、事情を把握した親世代の当事者同士で話し合う必要があるでしょう。

富動産にするためにできること

富動産とは、所有していることで富をもたらす不動産のことです。
たとえば、相続した親の家に移り住むのであれば、十分に利用価値があるといえます。
しかし、空き家として所有し続けることはおすすめできません。
相続した不動産を富動産にするためには、賃貸物件として家賃収入を得る方法か、売却をして利益を得る方法を検討してみましょう。

賃貸物件とする

相続した不動産を賃貸物件とするならば、必ず近隣の家賃相場などから利回りの計算をおこないましょう。
また、その後の運営方法を慎重に検討することが大切です。

不動産売却をする

不動産売却を考えるなら、地域の市場相場や成約事例を調べることから始めます。
そのうえで、そのままの状態で売るのか、建物を取り壊して更地にするか、リフォームをおこなうか、収益計算をしたうえで売却戦略を練ることが大切です。
なお、売却までに時間をかけてしまうとその間の費用負担が生じるだけでなく、資産価値の低下を招くおそれがあるため、早めの行動をおすすめします。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります｜スタッフ一覧

＼まずはお気軽にご相談ください／

負動産となってしまった場合の利用方法は？不動産売却はできる？

万が一、所有している不動産がすでに負動産の場合にはどのような利用方法があるのでしょうか。
ここでは、負動産となってしまった場合に不動産売却の可能性を広げる各地の活用事例をご紹介します。

負動産の利活用

全国的に増加を続ける空き家問題を解決すべく、各地でさまざまな空き家の利活用がおこなわれています。
不動産売却が成功した事例についてみていきましょう。

田舎暮らし希望者をターゲットとした不動産売却

近年、田舎暮らしに対するニーズが高まっており、農地付き住宅として売り出すことで不動産売却ができる可能性があります。また、田舎の空き家では、都心に住みながら週末は田舎で暮らすといったセカンドハウスとして利用する事例も増えています。
物件の立地や建物の状態によっては、このようにターゲットを変えることで不動産売却への道が開けるかもしれません。

介護施設として介護業者へ不動産売却

同じくターゲットを変える不動産売却方法ですが、こちらは介護業者がターゲットの事例です。
空き家となっていた一戸建て住宅を介護業者が買い取り、少人数用の介護施設として利用しているケースがあります。
超高齢化社会といわれる昨今、全国的に介護施設の需要が高まり、特別養護老人ホームなどの数が足りていません。
小規模介護施設として介護業者をターゲットとすることで不動産売却の可能性が高まるのではないでしょうか。

カフェやギャラリーとして不動産売却

趣のある外観や内装を活かして、古民家カフェやギャラリーとして利用する事例も多くあります。
なかには、空き家を利用したミュージアムとしている事例もあり、空き家の可能性を広げています。
このように、通常の不動産売却が難しい負動産は住居用にこだわるのではなく、地域のニーズに見合った利用方法にシフトしてみてはいかがでしょうか。

弊社が選ばれている理由はスタッフにあります｜スタッフ一覧

まとめ

不動産売却が困難といわれる負動産ですが、工夫次第で売却できる可能性もあります。
しかし、負動産となる前にタイミングを逃さず売却することが、所有者の負担を軽減する最善策ではないでしょうか。
私たち「不動産テラス・はまな」では、名古屋市内を中心として不動産売却のサポートをしています。
不動産売却でお困りの方も、ぜひ弊社へご相談ください。