心理的瑕疵とはどのようなもの？不動産売却での注意点を解説！

心理的瑕疵とは？

●心理的瑕疵物件とは、孤独死や自殺、殺人事件といった購入に抵抗を覚えるような事由のある不動産のこと
●心理的瑕疵物件は通常の不動産と比較し、売却金額が安くなるなどの影響がある
●不動産売却にあたりどこまで告知義務があるのかは、自己判断せずに不動産会社へ確認しながら対応を進めるのがポイント

建物や立地などの物理的な問題はないものの、買主が購入をためらうような事由のある不動産は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
そのため、不動産売却でも買主が見つかりにくく、売却活動は長引く傾向にあります。
そこで今回は心理的瑕疵とはどのようなものなのか、不動産売却が受ける影響とともに確認していきましょう。
名古屋市内で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

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不動産売却で知っておきたい心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵物件とは、建物や立地・設備などに問題はないものの、購入したくない住みたくないと感じる瑕疵を有する不動産のことです。
不動産取引における瑕疵とは、重大な問題点や欠陥を意味します。
心理的瑕疵の読み方は「しんりてきかし」で、たとえば孤独死や重大な事件・事故が発生したような状況のことです。
一般的には瑕疵といえば、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障といった物理的な問題を指します。
しかし心理的瑕疵は、目ではわからないような問題点が原因となっているため、不動産売却がしにくい傾向にあります。

心理的瑕疵の具体例

不動産売却において、心理的瑕疵として告知が求められるような事由には次のものが挙げられます。

このほか、周辺の環境や近隣建物が原因となっている環境的瑕疵も、トラブル防止のため告知したほうが良いケースがあります。
たとえば、不動産の近くに嫌悪施設（墓地や下水処理場など）があるといったケースが考えられます。
そして環境的瑕疵は、地図で確認したり、内見時に気付いたりできるものばかりではありません。
反社会的勢力の事務所が近くにある、住民トラブルを抱えているといった瑕疵は、買主側では気付きにくいものです。
環境的瑕疵は受け止め方に個人差があるため、不動産会社と相談しながら慎重に対応を進めていきましょう。

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心理的瑕疵に不動産売却が受ける影響とは？

心理的瑕疵があると、不動産売却時に受ける影響は無視できません。
そこでどのような影響があるのか、確認していきましょう。

売却金額が安くなる

心理的瑕疵のある物件は、相場よりも安い売り出し価格でないと買主が見つかりにくいケースが少なくありません。
一般的に自殺の場合で3割、他殺の場合で5割ほど安くなる傾向にあります。
事件性のない自然死であっても、特殊清掃を要した場合には事故物件として扱われます。
そして特殊清掃により汚染された箇所を取り除いても、相場よりも低い価格での取引になる可能性が高いでしょう。
さらに物件の条件によっても状況は異なるため、個別に判断しなければなりません。
人により受け止め方は異なる
心理的瑕疵は、人によって受け止め方が異なります。
たとえば孤独死が発生しても、リフォームにより新築同然になっていれば気にしない買主もいるでしょう。
そして駅に近いなど立地条件に恵まれていれば、大きな値下げをせずとも買主が見つかる可能性も高まります。
また、嫌悪施設の一つに挙げられる墓地は、見方を変えれば周囲に高い建物がなく日当たりが良好で、静かで落ち着いた立地であるとも考えられます。
さらに、それが古くからある寺院墓地なら、地盤が強固で災害時にも比較的安全なエリアであると言えるでしょう。

売却活動が長引く

通常の不動産売却は、少なくとも3か月の期間がかかります。
一方で心理的瑕疵のように不利な条件を抱えている場合、半年〜1年以上かかるケースも珍しくありません。
リフォームが必要な状態なら、工事期間中は売却活動も停滞してしまいやすいです。
売れない期間が続くほど、維持管理のコストがかかり、さらなる値下げを余儀なくされる場合もあるでしょう。
専任系の媒介契約がおすすめ
早期売却を目指すなら、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、1社とのみ媒介契約を結んで買主を募ります。
そして不動産会社からは、定期的に販売状況の報告を受けられます。
心理的瑕疵のある物件は個別対応を求められるケースが多いため、不動産会社と情報を共有しながら売却活動を進めるのが早期売却のためのポイントです。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは？

不動産売却にあたって、売主は買主に対して契約不適合責任を負っています。
もし物件に何らかの不具合や欠陥がある場合には、買主にその内容を告知したうえで、売買契約書にも記載しておかなければなりません。
物理的な問題であれば、雨漏りやシロアリ被害の有無、設備の故障や劣化状態などを告知する義務があります。
もしこれを怠ると、買主から契約解除や損害賠償を請求されるなどのリスクがあるため、注意が必要です。

心理的瑕疵も告知が必要

心理的瑕疵についても、売主は買主に対して告知義務があります。
しかし物件内で誰かが亡くなったからといって、すべての不動産が心理的瑕疵物件になるわけではありません。
国土交通省ではガイドラインにより、不動産売却の際に告知する必要のない事由について次のように示しています。

上記に該当する場合は、告知義務が求められる心理的瑕疵ではありません。
このほか、外出先での死亡や、病気で搬送されたあとに病院で亡くなったケースも、告知義務のある事由にはあたりません。
ただし、自然死や不慮の事故など事件性のないものでも、発見に時間がかかり特殊清掃を要した場合には、告知義務があると考えられます。

告知するべき内容

発生した事由（発生時期、場所など）は、告知しなければなりません。
また詳細な死因の告知は不要ですが、事件性の有無がわかる範囲では開示する必要があるでしょう。
一方で、故人のプライバシーが関わる情報は、開示する必要はありません。
たとえば故人の氏名・年齢・家族構成や発見時の詳細な情報などは、告知する必要のない情報です。

告知を怠ったときのリスク

告知義務のある内容を伝えないまま不動産売却をすると、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
また期間の定めもないため、発生から長期間が経過したからといって告知が不要になるわけではありません。
インターネットの情報や口コミによって知られる場合もあるので、買主に隠したままで売却することはできないと考えておきましょう。
さらに建物を解体して更地にしたとしても、過去に発生した事件がその土地の瑕疵にあたると判断された判例（大阪高裁　平18・12・19 判時1971－130）もあります。
したがって、告知義務のある心理的瑕疵であるかどうかは、自己判断せずに不動産会社と相談しながら判断するのがポイントです。

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まとめ

心理的瑕疵とはどのようなものなのか、不動産売却に与える影響とともに解説しました。
心理的瑕疵は、買主の受け止め方に左右される側面があります。
そこで売却後のトラブル防止のためにも、心理的瑕疵物件の取り扱いに詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
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心理的瑕疵のある不動産の売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。