根抵当権とは？相続した不動産に設定されていた場合の対応について解説！

根抵当権とは？

●根抵当権の特徴は、極度額の範囲内なら何度でも借入と返済ができることである
●根抵当権をそのまま相続したい場合は、相続開始から6か月以内に手続きをおこなう必要がある
●根抵当権が設定されている不動産を相続したら、査定を受けると売却や相続放棄などの対応を決めやすい

抵当権に比べると、「根抵当権」はなじみの薄い言葉かもしれません。
根抵当権が設定されている不動産を相続した場合は、対応を急ぐ必要があるので、理解を深めておきましょう。
今回は、名古屋市内で根抵当権の付いた不動産を相続した方に向けて、根抵当権とはなにかについてご説明します。
そのまま相続する方法や、根抵当権を抹消する方法もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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根抵当権とは①設定された不動産を相続したら対応を急ぐべき理由

根抵当権は抵当権と似た言葉ですが、その特徴は大きく異なります。
まず、2つの違いを把握しておきましょう。

根抵当権と抵当権の違いとは

根抵当権と抵当権は、どちらも不動産を担保にして融資を受ける際に設定される権利です。
大きく違うのは、根抵当権は融資の上限金額である「極度額」が定められ、その範囲内なら何度でも借入と返済が可能な点です。
そのため根抵当権は、運転資金の調達で都度融資を受ける必要のある企業や事業者がおもに利用します。
抵当権は始めに借入金額が設定され、返済が終わると消滅するので、新たに融資を受けるときは改めて設定しなくてはなりません。
抵当権設定登記の際は、借入額の0.4％の登録免許税と5～10万円ほどの司法書士への報酬が発生するので、融資を受けるたびにおこなうと費用や手間がかかってしまいます。
その点、根抵当権は登記の手続きや登記費用の支払いが一度で済むため、出費や手間を軽減できます。

根抵当権が設定されている不動産の相続を急ぐべき理由とは

親が事業を営んでいた場合など、根抵当権が設定されている不動産を相続することもあるでしょう。
その際は、場合によっては対応を急ぐ必要があります。
その理由は、以下の2つです。

元本確定とは、根抵当権によって担保されている借入金が確定されることで、元本確定後は今後の借入れが無担保となるため、一般的には新たな借入ができなくなります。
元本確定される事由はさまざまで、相続開始から6か月以内に相続人が必要な登記をしない場合も該当します。
ですから、根抵当権をそのまま相続したい場合は、期限に間に合うように手続きを進めることが必要です。
また、相続放棄をする場合は、さらに期限が早いので注意しましょう。
相続放棄とは、被相続人の財産を相続する権利の一切を放棄することです。
すべての財産を相続できなくなりますが、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合などは有効な方法です。
相続放棄をする際は、相続の発生を知った日から3か月以内に手続きをしなくてはならないので、早めに決断しましょう。

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根抵当権とは➁不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

事業を引き継ぐ場合など、不動産の根抵当権をそのまま相続したいときは、早めに手続きをしなくてはなりません。
スムーズに進めるためには、必要な手続きを把握しておきましょう。

根抵当権をそのまま相続する場合に必要な手続きとは

根抵当権の相続には、以下の2つのパターンがあります。

被相続人が不動産の所有者と債務者である場合は、不動産の名義を相続人に変更する「所有権移転登記」をおこないます。そして、相続人の全員を債務者とする「債務者変更登記」をして、最後に債務者を1人の指定債務者にする「合意の登記」をおこないます。
債務を引き継ぐ相続人が決まっている場合でも、債務者変更登記は省略できないので注意しましょう。
もう1つのパターンである「被相続人は債務者ではあるが、不動産の所有者ではない場合」は、所有権移転登記は必要ありません。このパターンの場合は、指定債務者を決める話し合いは「債務の相続人と根抵当権者」、指定債務者の変更登記は「不動産の所有者と根抵当権者」がおこなう点に注意しましょう。

根抵当権をそのまま相続する際の流れとは

根抵当権をそのまま相続したい場合は、6か月以内に手続きを完了する必要があるので、相続発生後の流れをしっかりと把握しておくことも大切です。
根抵当権をそのまま相続する際の流れは、以下のとおりです。

まず、債権者に連絡をして相続が発生したことを伝えます。
根抵当権をそのまま相続するための登記には、債権者が発行した書類が必要なので、早めに連絡をしておきましょう。
次に、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人全員で話し合いをして、相続財産の分け方を決定することです。
相続人全員が集まっておこなう必要はありませんが、全員の合意を得ることは必要です。
話し合いが難航する可能性もあるので、できれば相続が発生する前から進めておきましょう。
不動産の相続人が決定したら、先述した登記をおこないます。

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根抵当権とは➂相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

被相続人がおこなっていた事業を継続しない場合は、不動産の根抵当権は不要になるでしょう。
また、根抵当権が設定されている不動産は、そのままでは売却できません。
そのような際は抹消登記をおこない、根抵当権を抹消する必要があります。
抹消登記をする流れは、債務が残っているかどうかによって変わるので注意しましょう。

債務が残っていない場合の流れ

債務が残っていない場合は、債権者の合意があれば抹消登記が可能になります。
抹消登記の際は、以下のような書類が必要です。

また、債権者に以下のような書類を用意してもらいます。

根抵当権の抹消登記をする際の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
手続きはご自身でおこなうことも可能ですが、不安なときやスムーズに進めたい場合は司法書士に依頼しましょう。
司法書士に抹消登記の手続きを依頼した場合の報酬は、1～3万円ほどです。

債務が残っている場合の流れ

債務が残っている場合は、通常は完済しないと抹消登記ができません。
一般的には不動産の売却金を使って完済しますが、売却金だけでは足りないこともあるので注意が必要です。
売却金で完済できるかどうかを確認するためには、残債務と不動産の査定額を調べましょう。
不動産の査定額は、不動産会社に査定を依頼するとわかります。
弊社は査定のご依頼を随時承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
査定額が残債務を上回る場合は、売却金で完済すると、債権者からの承諾によって根抵当権の抹消登記ができます。
査定額が残債務を下回る場合は、元本確定をしたあとに返済を続けて、売却金で完済できる金額まで債務を減らす必要があります。
なお、査定額が残債務を大きく下回る場合や、相続するメリットよりもデメリットを強く感じる場合は、先述した相続放棄を検討したほうが良いかもしれません。
相続放棄をする場合は、相続の発生を知った日から3か月以内に手続きをする必要があるので、早めに査定を受けて決断しましょう。

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まとめ

根抵当権が設定されている不動産を相続したら、早めに対応を決める必要があります。
不動産の査定額がわかると対応を決める際の一助となるので、不動産会社へご相談ください。
私たち「不動産テラス・はまな」は、名古屋市内にある不動産の売却をサポートしております。
相続した不動産の売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。