相続後に不動産売却をする手続き・節税方法・注意点を解説！

相続後の不動産売却について

●相続した不動産を売却するためには、相続人全員の合意を得るなどの手続きが必要
●相続や不動産売却で節税するためには、利用できる控除や特例を知っておくことが大切
●今後は相続登記が義務化されるなど、いくつかの注意点がある

相続した不動産を使用する予定がない場合は、売却して現金化することで活用しやすくなるでしょう。
しかし、相続後に不動産売却をするためには、いくつもの特別な手続きが必要です。
この記事では、相続後に不動産売却をするための手続きや税金対策、注意点について解説します。
名古屋市内に相続した不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。

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相続後に不動産売却をおこなうための手続き

相続した不動産は、そのままでは売却することができません。
ここでは相続の発生から不動産売却に至るまでの手続きを解説します。

相続財産と相続人を確定させる

被相続人が亡くなったら、死後7日以内に死亡届を提出します。
その後は相続財産にはどのようなものがあるか、誰が相続人になるかを確認しましょう。
亡くなった被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取得することで、相続人が誰かを調べられます。
同時に、遺言書の有無もしっかりと確認しておきましょう。
有効な遺言書がある場合は、基本的にはその内容に従って遺産が分割されます。
遺産分割が終わったあとに遺言書が見つかったら、複雑な対応が必要となり、トラブルに発展することも珍しくありません。
遺言書がないかどうか、最初に見つけておくことが重要です。

必要書類を準備する

相続人を確認するために書類の準備が必要なように、相続手続きでは多くの書類を集めなければいけません。
被相続人の戸籍謄本だけでなく、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書、住民票の写しなどが必要です。
また、遺言書がない場合、遺産を分割するために遺産分割協議書を作成しましょう。
相続人全員で遺産分割協議をおこない、全員で意見を合わせて遺産をどのように分割するかを決めるのです。
相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議でほかの相続人全員の同意を得て、遺産分割協議書にその旨を記載しておく必要があります。

相続後に不動産売却をおこなう

相続した不動産を売却することについて相続人全員で合意できれば、売却の手続きに進みます。
売却前には遺産分割協議で定めたとおりに相続人に名義変更しておく必要があります。
その後は、通常と変わらない方法で不動産売却をおこないます。
不動産会社に査定を依頼し、売却を依頼するための媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、売主がどの方法で契約するかを選びます。
しっかりしたサポートを受けながら確実に売却したい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選択しましょう。

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相続後の不動産売却における税金対策

相続した遺産の価値によって相続税が課され、不動産売却によって得られた利益には譲渡所得税が課されます。
ここでは、相続後の不動産売却に関連する税金対策についてご説明します。

相続税は期限内に支払う

相続が発生してから10か月以内に相続税の申告および納付をおこなう必要があります。
相続税は遺産総額に対して課されますが、基礎控除以下の金額であれば支払う必要はありません。
相続税の基礎控除額は以下のとおりです。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（相続人の数×600万円）
基礎控除額を超えた金額に税率をかけて算出された金額を期限内に納めます。

相続後の不動産売却においてかかる税金や費用

相続税とは別に、不動産売却で得られた利益に対して課される「譲渡所得税」というものがあります。
元の所有者が不動産を取得したときにかかった金額や売却のためにかかった費用を差し引いた利益「譲渡所得」に対して税金がかかります。
つまり、かかった費用として多くの金額を計上し、さらに利益から差し引ける控除を利用できれば、かかる税金が安くなるのです。
譲渡所得税のほかに、印紙税や登録免許税などの税金や仲介手数料などの費用もかかります。
しかしこれらの税金や費用を少なくするのは難しいため、譲渡所得税の節税を意識すると良いでしょう。

税金対策1：取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、すでに納めた相続税の一部を、不動産取得のためにかかった費用として加算できる特例です。
不動産売却で課される税金を少なくできるため、相続税を支払った方には利用価値の高い制度といえます。
利用するためには、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却が完了している必要があるため、早めに売却手続きを進めておきましょう。

税金対策2：3,000万円特別控除

不動産売却で得られた利益から3,000万円まで控除できる特例もあります。
売却する相続不動産に売主自身が住んでいた場合は、マイホームを売却したときの3,000万円特別控除が利用できる可能性があります。
また、被相続人が亡くなった時点で1人暮らしであり、現在空き家になっている不動産を売却する場合には相続空き家の3,000万円特別控除が利用できることがあります。
ふたつの3,000万円特別控除を併用することはできないため、どちらかを選択することになります。
それぞれ売却時期などに条件があるため、適用できるか確認してみましょう。

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相続後に不動産売却をおこなう際の注意点

相続した不動産を売却する場合、一般的な不動産売却とは違う注意点がいくつかあります。
ここでは、相続後の不動産売却における注意点を解説します。

不動産売却前には相続登記が必要

相続した不動産を売却するためには、相続登記をする必要があります。
相続した不動産は、そのままでは亡くなった被相続人の名義のままになっています。
売却できるのは本人名義の不動産だけのため、相続登記をして不動産の名義を売主となる相続人に変更しておきましょう。
なお、これまで任意だった相続登記は、令和6年4月から義務化されます。
相続登記の義務化は、令和6年4月以前に相続した不動産も対象となり、しない場合は罰則が適用される可能性もあります。
相続登記は必ずおこなうようにしましょう。

契約不適合責任に問われないように注意

契約時に買主に伝えていなかった不動産の不具合などが売却後に発覚した場合、売主が契約不適合責任に問われることがあります。
契約不適合責任とは、契約内容と違ったものを引き渡してしまったときに売主が責任を負うというものです。
たとえ不動産の不具合や欠陥を売主が知らなかったとしても、責任が追及されます。
相続不動産について知らないことが多い場合は、建物状況調査を受けるなどして状況を把握し、わかった不具合や欠陥はもれなく買主に伝えたうえで売却すると良いでしょう。

遺産分割協議で十分に話し合う

相続人が複数いる場合は、全員で話し合って遺産分割協議書を作成しなければいけません。
遺産分割協議では、相続した不動産を売却するかどうか以外にも多くのことを話し合う必要があります。
相続した不動産の名義人や売却の窓口を誰にするか、売却の最低金額、売却後の現金分割の方法など、さまざまなことを決めておきましょう。
あとからトラブルが起きないように、さまざまな事態を想定して話し合っておくことが大切です。

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まとめ

相続後に不動産売却をするための手続きや税金対策、注意点をご説明しました。
相続した不動産を売却するためにはいくつもの手続きが必要なため、早めに動き出す必要があります。
名古屋市内で相続不動産をお持ちの方は、ぜひ「不動産テラス・はまな」にお任せください。
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