不動産売却の流れを解説！媒介契約の選び方や内覧時の注意点を知ろう

不動産売却の流れ

●3種類ある媒介契約の特徴を理解してご自身に合うものを選択することが大切
●内覧では「ここに住みたい」と思わせるよう、物件をより良くみせるための準備が必要
●スムーズな流れで売却するには、売れやすい時期を狙って計画的に進めよう

スムーズな不動産売却を目指すのなら、まずその流れを把握しておくことが大切です。
媒介契約の選び方や内覧の準備などを事前に知っておくことが、後悔のない売却につながるでしょう。
そこで今回は、名古屋市内で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の基本的な流れを解説します。
売主が立ち会うタイミングやすべきことを知って、効率的な売却プランを立てましょう。

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不動産売却の流れを知ろう①事前調査と媒介契約の選び方

不動産売却の基本的な流れは次の6ステップです。

この6ステップのうち、ここでは事前調査から媒介契約締結までの流れをご紹介します。

STEP1.事前調査をおこなう

まず最初に査定依頼をするのでは？と思う方もいるのではないでしょうか。
しかし、納得のできる価格で売り出すには、不動産会社へ査定依頼をする前にある程度の相場観をつけておくことをおすすめします。
事前調査では、広告やインターネットサイトなどで近隣の物件情報を検索し、売却したい物件の条件と類似した物件の売り出し価格を調べてみましょう。

STEP2.査定を依頼する

ある程度の価格イメージがつかめたら、不動産会社へ物件の査定を依頼します。
不動産会社では、周辺の成約事例や登記簿、図面などの書類調査のほか、実際に現地へ出向き建物の状態や立地、周辺環境といったさまざまな角度から物件を調査し、査定価格を算出します。
なお、現地調査は売主が立ち会いのもとおこなわれることが一般的です。

STEP3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

提示された査定価格に納得をしたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、正式に不動産売却を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約のことで、どのような売却活動をおこなうか、成約した際の報酬はどうするかといった内容を取り決めておくものです。

媒介契約の選び方

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、理解したうえでご自身に合うものを選択することが大切です。
まず、一般媒介契約では複数の不動産会社へ同時に売却を依頼することができ、売主が自らみつけた買主へ直接売却もできるというメリットがあります。
ただし、レインズと呼ばれる不動産流通機構の運営する不動産情報システムへの登録や、売主へ対する販売状況の報告は義務付けられていません。
そのため情報が広がりにくく、状況がわかりにくいというデメリットが生じることがあります。
しかし、需要の高い築浅物件や立地の良い物件であれば問題ないでしょう。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約には共通点が多くあります。
まず、売却を依頼できるのは1社のみという点と、レインズへの登録と売主への販売状況の報告が義務付けられている点です。
また、どちらも売れにくい物件でも比較的早期に売却できる傾向にあります。
異なる点として、専任媒介契約では買主が自らみつけた売主へ直接売却することができますが、専属専任媒介契約では不動産会社を介して売却する必要があるという点が挙げられます。
買主のあてがあるという方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

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不動産売却の流れを知ろう②売却活動の内容と内覧時の注意点

媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動が始まります。
6ステップのうち、ここでは売却活動の開始から決済・引き渡しまでの流れを解説します。

STEP4.売却活動が始まる

不動産会社では、媒介契約の内容に基づいた売却活動をおこないます。
一般的には広告やインターネットサイト、レインズへの物件掲載や、物件探しをしている来店者へのご案内、不動産会社のもつ顧客リストから条件の合う購入希望者へ情報を発信するなどです。
なお、媒介契約の内容によっては、売却活動の内容や反響といった販売状況の報告を受けることができます。
そして、内覧希望者が現れたら実際に物件をみてもらいます。
住みながら売却する場合には必要ありませんが、空き家の場合には不動産会社へ鍵を預けておくと良いでしょう。

内覧時のコツや注意点

売却活動が始まったら、いつ内覧者が来ても大丈夫なように準備をおこないます。
内覧時には、より良い状態で物件をみてもらい「ここに住みたい」と思わせることが大切です。
そのためには徹底的に掃除をおこなうことはもちろん、できる限り物を減らして明るく広いイメージの空間になるよう心がけます。
また、ニオイにも注意が必要で、内覧者が訪れる1時間前には部屋中の窓を開けて換気をおこないましょう。
内覧者の訪問時には部屋中の電気を点けておき、自由にみてもらえるよう売主はある程度距離をとっておくことがおすすめです。
内覧者の質問には笑顔で丁寧にこたえ、周辺環境や買い物事情といった売主ならではの情報を伝えると好印象を与えることができます。

STEP5.買主と売買契約を結ぶ

売主と買主が売買条件で合意に至ったら売買契約の締結です。
契約に先立ち、宅地建物取引士による重要事項説明がおこなわれ、売主と買主の双方が納得したうえで署名・捺印をおこなうことで契約が成立します。

STEP6.決済・引き渡し

売買契約締結後は、契約により取り決めた日程・方法で代金の決済を受け、物件の引き渡しをおこないます。
売主は決済日までに引っ越しを済ませ、電気・ガス・水道などの利用停止の手続きをしましょう。
決済・引き渡し当日は司法書士による所有権移転登記の手続きや、必要があれば抵当権の抹消手続きがおこなわれます。

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不動産売却の流れのなかで要する期間を把握しよう！

ここまで不動産売却の基本的な流れを解説してきましたが、ここでは引き渡しまでにどれくらいの期間がかかるのかを流れに沿ってご紹介します。
必要な期間の目安を把握して、効率的な売却プランを立てましょう。

不動産売却の基本的な流れで要する期間

不動産売却を決めてから物件引き渡しまでの基本的な流れでかかる平均的な期間は、3～6か月程度です。
ステップごとにかかる平均期間は次のとおりです。

これはあくまで平均期間ですが、1つの目安として不動産売却の流れに沿ったタイムスケジュールを立てておくと良いでしょう。
ただし不動産の売却では、物件の種類や状態、立地や時期などによって売れるまでの期間が大きく異なるため、必ずプランどおりに進むとは限りません。
そのため、ある程度ゆとりをもって動き始めることが大切です。
また、スムーズな流れで売却をおこなうには、売れやすい時期を狙って売り出すことをおすすめします。
一般的に不動産が売れやすい時期は、新学期・転勤前の1～3月、新年を迎える前の9～11月ごろといわれています。
この時期に照準を合わせて売却活動をおこなえるよう、準備を進めると良いでしょう。

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まとめ

スムーズに不動産を売却するには、基本的な流れと売主に必要な行動を把握し、ご自身に合った売却プランを立てることが大切です。
また、より良い条件で売却するためには、早めに動き始めることをおすすめします。
私たち「不動産テラス・はまな」では、名古屋市内を中心に不動産売却のサポートをしています。
不動産売却が初めてという方も、安心して弊社へご相談ください。