空き家が劣化する原因とは？劣化すると生じるデメリットや管理方法も解説！

名古屋市空き家専門不動産屋の豆知識 

●空き家が劣化する原因には、湿気や雨漏りなどが挙げられる

●空き家が劣化すると、売りにくくなるなどのデメリットが生じる

●空き家を劣化させないためには、定期的に管理をおこなう必要がある

人が住んでいない空き家は、劣化が急速に進むといわれています。
空き家が劣化するとさまざまなデメリットが生じてしまうので、適切に管理して劣化を防ぐことが大切です。
そこで今回は、空き家が劣化する原因や、劣化によって生じるデメリットについてご説明します。
空き家の管理方法もご説明しますので、名古屋市内に空き家を所有している方はぜひ参考にしてください。

空き家は劣化を防ぐことが大切①劣化する原因とは

だれも住んでいない空き家は、人が住んでいる家よりも劣化が急速に進みます。
そのおもな原因には、以下の4点が挙げられます。

• 換気不足によって湿気がこもる
• 雨漏りに気付きにくい
• 給排水管が破損しやすい
• 害虫の発生や雑草の繁茂

これらの原因について、それぞれご説明します。

空き家が劣化する原因1：換気不足によって湿気がこもる

人が住んでいる家は、生活するなかで窓やドア、押し入れやクローゼットなどの開け閉めが自然におこなわれるものです。
けれども、だれも住まない空き家は閉めっぱなしになるので、湿気がこもってしまいます。
湿気が多いとカビやシロアリが発生する確率が高くなり、空き家の劣化が進んでしまうでしょう。

空き家が劣化する原因2：雨漏りに気付きにくい

雨漏りすると家に使われている木材が湿り、カビやシロアリが発生しやすくなります。
雨漏りが発生しても、早く発見して適切に修繕すれば、被害はそれほど大きくならないかもしれません。
しかし空き家は雨漏りに気付きにくいので、発見したときには被害が拡大している可能性があります。

空き家が劣化する原因3：給排水管が破損しやすい

給排水管を長期間使用しないと、サビが発生したり内部の汚れが乾燥して固くなったりして破損につながります。
長期間使っていなかった水道は、使用を再開したときに不具合が生じることも多いので注意が必要です。
また、長い間水を流していないと、排水口の封水が蒸発してしまいます。
封水は、排水管からの汚臭や虫の侵入を防いでいるので、蒸発すると空き家が臭くなったり虫が増えたりしてしまうでしょう。

空き家が劣化する原因4：害虫の発生や雑草の繁茂

掃除をしないでホコリがたまると、害虫が発生しやすくなります。
人の気配がないと害獣が住みつき、フンや死骸などが空き家の劣化につながる可能性があるでしょう。
また、庭を放置して雑草や木の枝が茂ると、湿気がこもって外壁や基礎が腐食しやすくなると考えられます。
庭木の落ち葉によって雨どいが詰まり、不具合が発生することもあるでしょう。

空き家は劣化を防ぐことが大切➁劣化すると生じるデメリットとは

人が住んでいない空き家は、さまざまな原因によって劣化しやすいものです。
ただし、空き家が劣化すると多くのデメリットが生じてしまうので、注意が必要です。
空き家の劣化によって生じるおもなデメリットは、3つあります。
1つ目のデメリットは、空き家の売却に影響が出ることです。
空き家が劣化していると、売却する際に買主がなかなか見つからない可能性があります。
また、希望価格より大幅に低い価格にしないと売れないかもしれません。
2つ目のデメリットは、空き家の使用を再開する際に大掛かりなリフォームが必要になり、多額の費用がかかることです。
人が住んでいる家は、普段の生活が管理につながるので、空き家よりも劣化が進みにくいと考えられます。
そのため、空き家を残したいときはご自身が住んだり賃貸に出したりすると、劣化の進行を抑えることができるでしょう。
けれども、その時点で住むのに支障があるほど劣化していると、リフォームに大きな費用がかかってしまいます。
そして、3つ目のデメリットは「特定空家」に認定されるリスクが高まることです。
「特定空家」とは、周囲の景観や住環境などに悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
指定されると行政から状況を改善するための指導や勧告がおこなわれ、それらに従わないとさまざまなデメリットが生じます。
たとえば勧告を受けると、建物がある土地に適用される「住宅用地の特例」の適用対象外となり、固定資産税の減額を受けられなくなります。
勧告後も改善しないと、50万円以下の過料を科せられてしまうでしょう。
さらに、最終的には行政代執行によって、強制的に空き家を解体されてしまうおそれがあります。

空き家は劣化を防ぐことが大切➂おこなうべき管理とは

人が住んでいない空き家を放置していると劣化が急速に進み、さまざまなデメリットが生じてしまいます。
そのため、所有している空き家は放置せず、きちんと管理することが大切です。
適切な管理をしていても、空き家の劣化を完全に止めることはできませんが、劣化を遅らせることは可能です。

空き家の劣化を防ぐためにおこなうべき管理とは

空き家を劣化させないためには、以下のような管理をおこないましょう。

• 換気をする
• 不具合がないか確認する
• 通水をする
• 室内の掃除や庭の手入れをする

先述した空き家の劣化原因の発生を防ぐためには、これらの方法が有効です。
換気をおこなって空気の入れ替えをすると、湿気による劣化を抑えられます。
雨漏りなどの不具合がないかどうかを定期的に確認して、見つけたらすぐに適切な対応を取れば、被害が拡大することはなくなるでしょう。
また、水道管に水を流す「通水」をおこなうと、給排水管の劣化防止につながります。
掃除をしてホコリがなくなると害虫の発生を抑えることができ、庭の手入れをすると雑草や木の枝が茂ってしまうことがなくなります。
このように、管理といっても大掛かりではなく、ちょっとしたことで済むものばかりです。
ただ、管理自体はそれほど大変ではなくても、定期的に通っておこなうとなると負担に感じるかもしれません。
空き家の劣化を防ぐためには、1か月に1回は管理をしたほうが良いといわれています。
使わない空き家を管理するために月1回通うのは、手間に感じることがあるでしょう。
また、空き家が遠方にあったり、仕事などで時間が取れなかったりすると、空き家に行くことが難しいかもしれません。
その際は管理会社に管理を依頼できますが、費用がかかってしまいます。
管理費用の目安は1か月1万円ほどで、それほど高くはありませんが、空き家を所有している限り続くので出費がかさんでしまうでしょう。

空き家を使う予定がないときに検討したい対策とは

空き家が劣化するとデメリットが生じてしまうため、手間や時間をかけてご自身で管理をするか、費用をかけて管理会社に委託する必要があります。
これらの負担は空き家を所有している限り続くので、今後使う予定がない場合は、抜本的な対策を講じることをおすすめします。
その対策とは、「解体」か「売却」です。
空き家を解体して更地にすると、管理にかかる手間が軽減し、「特定空家」に認定される心配もなくなります。
ただし、解体費用は100万円以上かかることが多く、大きな出費になってしまうでしょう。
さらに、建物がなくなると「住宅用地の特例」の適用対象外になるため、現状よりも固定資産税の額が上がってしまいます。
ですから、更地にしても活用する予定がない場合は、売却を検討したほうが良いでしょう。

まとめ

空き家を劣化させないためには、定期的な管理が必要です。
放置していると劣化が急速に進み、さまざまなデメリットが生じてしまうので、空き家を使う予定がない場合は早めに売却を検討しましょう。
私たち「不動産テラス・はまな」は、名古屋市内にある不動産の売却をサポートしております。
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